TULE KOHALE: (+372) 5551 3335
VÕI KÜSI JURIIDILIST NÕU LÄBI VEEBI

IGA MINUT MEIEGA TIKSUB SINU ÕIGLUSE KASUKS!

Kinnisvara ostul varjatud puuduste avastamine

Kinnisvara ost sisaldab kolme elementi – omandi vormistamine, kasutuse ja valduse üleandmine. Kinnisvara omandiõiguse üleminek vormistatakse notariaalselt, kasutuse ja valduse üleandmine võib toimuda kas enne omandi ülemineku vormistamist või pärast. Notar küsib müüjalt ja ostjalt kasutuse ja valduse ülemineku aja ja tingimuste kohta ning poolte kokkulepe kajastub lepingus.

Kui kinnisvara omandi üleminek tähendab ostja kandmist uue omanikuna kinnistusraamatusse, siis valduse üleminek tähendab „võtmete üleandmist“.  Sellega kaasneb müüja kohustus esitada kinnisasi (ja selle osana ehitis) ostjale üle vaatamiseks.

Kinnisasja puudused tähendavad seda, et kinnisasja (ja ehitise) seisukord ei vasta poolte vahel läbirääkimiste käigus kokkulepitule ja lepingus fikseeritule. Pooled võivad leppida kokku puudustega ehitise võõrandamises, kuid selline puuduste lubatav olemasolu peab olema lepingus märgitud. Näiteks võidakse võõrandada elamiskõlbmatu elamu, ostja soovibki ise teha remonti. Puuduseks võib olla kolmandate isikute üüriõigused elamus – aga ostja sooviski osta elamut koos üürnikega.

Ostja „võtmete saamisel“ vaatab kinnisasja (maatüki ja ehitise üle). Seadus ei kehtesta üle vaatamise korda – pooled lepivad ise selles kokku. Tavaliselt vaadatakse maatükk ja ehitis üle visuaalselt. Tark oleks muidugi kaasata ehituse asjatundja. Kui pole kokkuleppeid maatüki ja hoone omaduste kohta, siis peaksid need olema kasutatavad vastavalt sihtotstarbele.

Mõnikord pole puudus seostatav ainult ehituslike probleemidega. Riigikohus on leidnud, et korteriühistut koormav laenuvõlg on käsitletav korteriomandi puudusena ja müüja peab sellest ostjat teavitama

Ülevaatusel peab müüja ostjale teatama ka nendest asjaoludest, milles seadus küll ei räägi, kui ostja peab oluliseks. Asjaolu olulisust väljendab ostja otseselt või siis peaks müüja aru saama vastavatest ostja väljendustest. Näiteks kui ostja tahab teada, kas elamus on ikka vaikne, siis juba enne tehingu sõlmimist tuleks ostjale öelda, et naaberkorterisse asutas rajuroki ansambel oma stuudio, seal toimuvad peod. Teavitama peaks võõrastele isikutele majutusteenuse pakkumisest majas, korteriühistu probleeme võlglastega.

Paljus toetutakse ülevaatusel müüja seletustele ja kinnitustele. Kinnisasjaga peaks müüja kaasa andma kõik tal olevad tehnilised dokumendid.

Eriti tuleks kontrollida, kas hoones pole tehtud ümberehitust, kas nende kohta on olemas projektid, kas ehitustööd on vastu võetud – neil on kasutusluba. Kui müüja väidab, et tal dokumentatsiooni pole, siis võiks ise enne tehingu tegemist uurida ehitise plaane ja tehnovõrkude skeeme ehitusregistrist.

Huvituda tuleks kasutusloast. Kasutusluba tähendab, et ametiisikud on kontrollinud ehitusprojekti olemasolu, tööde vastavust ehitusprojektile ja leidnud igasugused ehitustööd olevat tehtud asjatundlikult ja kasutajale ohutult. Võib esineda situatsioone, kus ehitisel on küll kasutusluba, kuid hilisemalt on tehtud omavoliliselt ümberehitisi. Sisuliselt tähendab see hoonel kasutusloa puudumist. Selliste omavoliliste ümberehituste näideteks on pööningute ja keldrite ümberehitamine eluruumideks (kogu elamu plaan tuleb ümber teha), oma tarkusest elektrivõrkude  ehitamine, vaheseinte lammutamine ja sellega kogu konstruktsiooni ohustamine.

.Mõnikord võivad hilisemalt ilmneda varjatud puudused. Esialgsel vaatlusel ei nähtu konstruktsiooni sisesed vead. Oluline on see, kas müüja teadis puudusest või pidi sellest teadma. Hoone puhul võib selliseks varjatud puuduseks olla majaseen, mida endine omanik püüdis edutult tõrjuda. Juba enne tehingut peaks ta sellest ostjale rääkima, sest siis ostja saaks otsustada, kas ta üldse soovib osta.

Mõnikord võib puudus ilmneda esialgselt arusaamatu sümptoomina ja puuduse väljaselgitamiseks on vajalikud eriteadmisi nõudvad ekspertiisid. Sellise näitena võib tuua Lähte koolimaja c-korpuse juhtumist. 2012. aastal hakkasid õpilased tundma halba lõhna ja pea pööritas. Koolimaja uus korpus oli aga uus. Alles Tallinna Tehnikaülikooli materjaliuuringute keskuse uuringust selgus, et põrandakate paigaldati talvel, betoon ei kuivanud. Kuivamata betoonis olnud kaltsuimhüdroksiid hakkas liimi ja põrandakatet lagundama ja eritus halb lõhn. Töö tuli ümber teha. Ehitustel on ilmnenud varjatud puudustena betooni ebasobiv koostis, laekonstruktsioonide ebapiisav kinnitus (Solarise kinosaali juhtum), teetöödel aluspinnases ebaõige materjali kasutamine.

Üldreegel on – müüja peab puuduse omal kulul kõrvaldama. Kui ostja on ise nõus puudust kõrvaldama, siis müüja peab talle kulud korvama ja kahjud hüvitama. Ostja peab müüjat teavitama puudusest.  Igal juhul peab teave olema selge ja arusaadav. Otstarbekas oleks müüjaga kokku leppida puuduse fikseerimise kord juba lepingus. Kui lepingus pole vaastavat sätet, siis oleks vaidluste vältimiseks mõistlik kutsuda müüja puuduse fikseerimise juurde. Kui müüja ei reageeri, tuleb vastav dokument koostada ühepoolselt – ehitusvigade puhul tuleks kasutada ehituseksperti. Koostatav ehitusvigade loetelu peab omama tõenduslikku väärtust hilisemas võimalikus kohtulikus vaidluses.

Mõnikord leiab müüja, et tema ei soovi ehitisel midagi parandada ja ostja ei soovi ka ehitist endale jätta. Siis võib kõne alla tulla kinnisasja müügilepingu notariaalne tühistamine mõlema poole vabatahtlikul taotlusel. Seda õiguslikku operatsiooni tuleks aga läbi arutada juristiga.

Tavalisem on olukord, kus ostja taganeb lepingust olulise lepingurikkumise tõttu. Mis on oluline lepingurikkumine – seadus ei anna täpset loetelu, sõltub situatsioonist. Müüja  on andnud müüjale tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. Müüja pole reageerinud ja ostja ise ei soovi hakata ka ehitustöid tegema.

Taganemine toimub ühepoolse taganemisavalduse tegemisega müüjale. Taganemisavaldus peab olema põhistatud ja selgelt tuleb väljendada tahet leping ühepoolselt lõpetada. Riigikohus on leidnud, et kinnisasjal puuduste väljaselgumise ja lepingust taganemise mõistlik aeg ei saa olla lühem kui kuus kuud.

Tehingust taganemine toob kaasa restitutsiooni – mõlemad pooled tagastavad saadu, peale selle müüja peab hüvitama kahju. Siiski tasuks konsulteerida juristiga – seda nii taganemisavalduse sisu ja vormi suhtes, kui ka puuduse olulisuse osas. Kui puudus pole oluline, siis tekib müüjal vastu nõue.

Tavaliselt lõpeb tehingust taganemine siiski kohtumenetlusega, sest müüja pole mitmesugustel põhjustel nõus restitutsiooniga. Tsiviilkohtumenetluses on vajalik hinnata lepingus sätestatut,  tõendite piisavust ja nõuete aegumist – hagi peab olema koostatud professionaalselt. Seetõttu on mõistlik juba müügilepingu sõlmimisel kaasata oma jurist, seda ka notari poolt esitatud lepingu projektist arusaamisel. Samuti annab jurist nõu, milliseid objektiga seotud dokumente nõuda müüjalt ja neid ka läbi vaadata.

Kinnisvara ost on kulukas tehing. Asjatundmatus ja pealiskaudsus viivad hilisematele vaidlustele, mis teevad ostjat vaesemaks ja advokaate rikkamaks.

Kas tasuta rendileping on võimalik?

3.aprilli 2018.a. „Radaris“ oli näha lõiku järgmise sisuga „Lohusuu vald oli andnud ühele ettevõttele tasuta rendile Peipsi ranna äärse maariba“. Arutelu keskendus sellele, millistel motiividel endine vallavanem sellise otsuse tegi ja kas kahjustati valla huve. Tähelepanuta jäi aga hoopis dokumendi kummaline nimi ja õiguslik sisu.

Rendileping on üks kasutuslepingutest. Rentnik saab asja, antud juhul kinnisasja kasutusõiguse, rendileandja maksab kasutamise eest tasu. Niimoodi on sätestatud võlaõigusseaduse § 339. Seadus jätab poolte otsustada tasu suuruse ja maksmise tähtaja, kuid tasu maksmine on rendilepingu üks tunnus.

Kas siis vallavalitsus ei saa teatud juhtudel anda asju tasuta kasutusse? Saab küll, aga see on täiesti teine leping  – tasuta kasutamise leping! Tasuta kasutamist sätestab võlaõigusseaduse 21.peatükk ja tasuta kasutamise lepingu mõiste annab võlaõigusseaduse § 389.

Videolõigus laiutasid valla uued ametnikud käsi: „Ei tea, kuidas maariba tagasi saada?“ Tasuta kasutamise lepingu puhul on vara tagasi nõudmise võimalused palju suuremad, kui rendilepingu puhul. Ja kas antud juhul oleks ilmselt võimalik leida nii otsustamises kui vormistamises rendilepingu ülesütlemiseks vajalikke aluseid.

Laskumata vara tasuta kasutamise lepingu detailidesse ja andmata konsultatsioone – meie tahaks ka teenida – saame hämmastuda kohaliku omavalitsuse õiguslike teadmiste nõrkuse osas. Ei osatud näha vormistamise vigu otsuse tegemisel, ei osata vigu enda kasuks pöörata ka nüüd. Seoses sellega võiks küsida: a) miks ei kasutata asjatundjate abi, b) miks lasevad valida end valla võimu juurde õigusküsimustes juhmid inimesed? Õigus peaks olema see valdkond, kus ametnik tunneb end kindlalt, sest õigus väljendab riigi tahet ja ametnik väljendab riigi tahet.

Mis on meie kriitika eesmärk? Kui Teie seal Lohusuu vallas ja ka mujal ei oska, pöörduge meie büroo poole. Tooge oma paberid, vaatame üle, anname nõu, vajadusel vaidleme ka vastaspoolega. Ja tegelikult võiks oma üüri- ja rendilepingud tuua meile üle vaatamiseks kõik, kellel on kahtlusi dokumentide vormistamise õigsuses. Loomulikult ei ole IUSTUS õigusbüroo ainuke, kes võib aidata, kuid meie vähemalt tegime abistamisettepaneku. Vaata seejuures ka meie teenuste loetelu https://www.iustus.ee/oigusvaldkonnad/.

Ja veel – üüri- ja rendilepingute ning tasuta kasutamise lepingute kõrval on rida asjaõiguslikke võimalusi, millest võiks rääkida kunagi järgmistel kordadel.